利率高的按揭房贷,要不要转成经营贷?前几天有个厦门的朋友问我,房贷利率比较高,而听说经营贷利息很低,可不可以把房贷置换一下,把他的房贷转成厦门抵押经营贷?这些人大部分的目的就很单纯:节省利息。相信部分人接到这样的电话:意思大概是房贷的利息高,年化需要5%以上,而现在经营贷利率下调到了3.7%,贷款转换一下可以省下很多利息。

听着是很不错的选择,也确实有很多客户心动甚至行动了,事实上是不是这样的呢?

政策的不确定性

贷款政策 第1张

从国家政策来说:如果把房贷转换成经营贷,其实是不符合国家政策的,国家降低了经营贷的利率最终要的结果是降低中小企业的融资利率,减轻企业主的压力,如果你单纯的从省利息的角度去置换,对于经济来说根本没有起到任何的作用,而且未来还可能会带来一些不稳定因素。

按揭值不值得转成经营贷

那么从个人的角度来看,这个事情值不值得做呢?

据数据显示:在深圳有70%以上的贷款都是通过居间公司去办理的,很多客户会选择居间公司的原因大概如下:

1、自己不懂银行政策,所以专业的事情找专业的人做
2、自己去银行办理不下来,需要居间公司去协助

为什么转成经营贷

而我们的房贷要不要转经营贷,不能单纯的从利息的角度去出发,在我做贷款规划的过程中,我经常跟客户讲的一句话:没有一个完美的贷款方案,只有适合你的贷款方案。怎样的贷款方案才是适合你的呢?

首先我们要搞清楚我们融资的需求:

1、贷款用途
2、资金需求
3、利息成本
4、还款方式
5、还款金额

低息房贷有没必要转经营贷?

回到我们开头说到的,如果把房贷置换成经营贷,首先贷款的用途跟资金需求我们已经明确知道了,那么我们考虑的就是利息成本、还款方式以及还款金额。这里面要考虑的第一就是当初房贷的利率:

2014年之前的房贷利率是4.9%打7折;
在2016年之前的房贷是4.9%打8-9折;
2020年的房贷利率都是在年化4.9%之上上浮1.1-1.3之间,总的来说在年化5.15%-5.45%之间。

我经常遇到的就是有些客户说他的房贷利率很高,打开APP帮他详细一看,实际他的房贷利率才年化4%左右,这种客户如果说为了省利息去转经营贷,那简直是得不偿失,把一笔长期贷款转成一笔短期贷款,实际上利率没发生多大的改变,但是未来他只要没有钱还本金的情况下那会成为银行的常客。

我的建议是16年之前的房贷(利率低于年化4.5%),如果不是还款压力大或是需要资金的情况下,不要去转经营贷。你会发现你省下的钱都会以其他的方式花出去,而且未来的3-5年里面你都需要跟银行打一次交道。

息差较大有必要转经营贷吗?

那么16年以后年化利率在4.5%以上的客户呢?

这里我的建议是可以找个专业的贷款顾问做一份详细的规划,一定的要清楚的知道对于自己来说转换了经营贷以后对自己的好处是什么及可能要付的代价是什么。我遇到过有客户说是转经营贷省利息,最终利息没省下来,还给自己整了一堆的事情,后面找到我们重新帮他规划方案的时候白花了十几万的冤枉钱,贷款是大事,慎重慎重总没错。

总结以下几点:

1、要转经营贷之前一定清楚的算一笔账
2、不是还款压力大或者利息太高的没必要转
3、没有资金需求,房贷能不动就不要动(其实有资金需求也不一定要结清房贷,现在有一个产品:年化利息3.7%,随借随还,不需要结清原有贷款就可以把房子增值部分贷出来)

可能会有些客户很较真的说:那你说了一堆,我到底是转还是不转呢?

经营贷节省多少利息

我们做融资规划是让客户更加清晰、有意识的去做选择,而不是帮客户去做选择,跟我打交道久的客户,我觉得他比我们公司的业务员还要专业,为啥会这样呢?因为我们通过彼此的沟通探讨让他清楚了解如何去使用贷款这个工具。PS:我的客户当中有选择为了节约利息去转经营贷的,也有选择不转经营贷的。没有绝对只有相对,分享下面一个案例给大家:

利率高的按揭房贷,要不要转成经营贷?的图片 第2张

 

需求:通过转贷的方式降低利息,无需增加额度,此次方案为保持原有的贷款不变的情况下降低利息。

转经营贷同等额度的情况下650万能节省多少利息?

住房贷款利息+本金月还款为3.68万,其中有7200为每月本金,29440为利息。利息节省对比图如下:

利率高的按揭房贷,要不要转成经营贷?的图片 第3张

转经营贷的优缺点

优点:

降低了每月的还款金额,每月节省利息9438,如果需要增加贷款金额可以适当调整,根据客户每月收入,建议负债比不超过60%。

缺点:

贷款由30年变成3年,3年后可能涉及到过桥,过桥费用大概在1万元左右,也可能是无需过桥,直接续签。根据当下银行政策来定。

这是我给一个客户做的方案,最终他认真思考后选择了转贷。很多事情的选择没有绝对,只有相对。如果是你,你会怎样做选择呢?