厦门按揭房贷换抵押贷,能省利息吗?前不久,央行连续两轮对刚需住房低利率刺激,房贷利率打折20基点+LPR降低15基点=刚需首房利率最低下限调整为4.25%。

这利率降幅之快,即便放在房贷出台后的历史长河中,也是名列前茅。

相较于前两年高利率买房上车的人而言,同样是在厦门贷款100万,30年等额本息还款,现在买房利率差值达2%,总利息差近50万。

按揭房贷转经营贷

正所谓,不患寡而患不均。利率差的出现使得“转贷置换”的呼声愈来愈高。

什么是转贷置换

就是将现在的按揭贷款通过垫资结清,再重新抵押给银行。重新办理的贷款不再是按揭贷款,而是房屋抵押贷。

房屋抵押贷的利率在3.5%~6%之间,年限可以做到1~20年。下面我们简单的算一笔账,看看转贷置换的魅力究竟在哪儿。

比如:你在申请的按揭贷款100万,30年等额本息;

转贷前:

6.37%利率,月供为:6235元,总利息124.48万
5.88%利率,月供为:5918元,总利息113.07万

转贷后

4%利率,月供为:4774元,总利息71.87万

对借款人来说,转贷后不仅月供减少了,而且总利息省下四五十万。如果你贷款金额更高,那转贷省下来的钱也就更多。

然而,这看似诱人的果实甜与不甜,还需各位仔细品尝。

房贷换成抵押贷,有那么容易吗?

如果你只是普通的工薪阶层,那你转贷需要经历两个步骤:

1、筹集资金解押房贷

普通上班族手里边的自有资金,一般不够结清房贷尾款。这时候就需要找朋友借,或者通过垫资来解决。

通过朋友借比较好解决,等抵押出来后还上就行。但以我个人的经验来看,大部分的人还是得找垫资机构。

这里就涉及到了垫资费用,按照市场标准,一般是千分之一左右每天。

比如你借100万,按照银行正常的流程,差不多需要借用七天,也就需要支付7000元的费用。资金用的时间越长,你给的垫资费越多。

2、包装

低利率的抵押贷,都是发放给生意人的经营贷。尽管很多银行不在意你借钱是不是拿去经营公司,但基本的包装你要做到位。

作为一个普通上班族,如何让自己成为一个有公司,有流水的老板,这些都只能通过中介来操刀,最后会折算成服务费。

做了这两步之后,基本就能满足银行贷款的需求,然后等批款下来,再还给垫资公司,就完成了转贷操作。可能你觉得转贷花的钱,跟三十年节省下来的几十上百万的利息比不值一提。

但你忽略了普通人转贷的最大风险,不是银行批得慢多交了垫资费用,而是抽贷。

经营贷是中短期周转资金,受政策影响较大,很难做到一步到位地替换房贷。

低利率经营贷的贷款年限一般只有1~5年,只是很多银行为了迎合市场需求,推出了低利率,长授信时间的折中抵押产品。

什么是授信年限呢?

比如某些中介口中的20年先息后本,利率4%;

你按照4%的利率去申请贷款,银行给你批了,但只能给你批3年。

等3年到期了,你需要把本金还上,银行审核没问题了再把钱放给你续贷,以此循环20年,这叫授信。由于你自有资金不足以解决归本的问题,那每到归本的时候就要花钱垫资。

更为重要的是,续贷的审核逻辑存在一些不确定性。并且很多时候还不是银行做主,它受政策变动的影响较大。

2020年,抵押贷政策放水,那时候只要有房,基本都能在银行把抵押贷款办下来;

2021年,抵押贷政策收紧,严查利用空壳公司套取银行低息贷款、严查抵押贷资金违规流入房地产;
2022年,抵押贷政策再放松,新房本、新公司又能在银行办理抵押贷款了。但是,低利率的抵押贷,还是对经营真实性要求高。

总之,经营贷的未知性,决定了借款人很难把握5年、10年后的情况。

厦门的按揭贷转经营贷基本上只适合一些有资金需求,想通过抵押,把房子的增值部分贷出来的人。或者家庭资产多、回款能力强,想降低房贷利息的人。

他们能解决无成本续贷的问题,同时也担得起抽贷的风险。